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 福岡市長選の投開票日まで3日と迫る中、九州最大の160万都市の課題を探った。   ◇ 「変わりゆく天神の中で私どもも成長してきた。再開発後はオフィスビルの増える従業員を工夫して取り込み、新しい色の店を作る」。創業120年を迎えるドラッグストアチェーン「大賀薬局」(福岡市博多区)の大賀研一会長(74
「天神ビッグバン」でビルの建て替えが進む福岡・天神地区。奥は建て替え第1号の「天神ビジネスセンター」。手前は建設工事が進む福岡ビル跡地=福岡市中央区で2022年11月5日 拡大
「天神ビッグバン」でビルの建て替えが進む福岡・天神地区。奥は建て替え第1号の「天神ビジネスセンター」。手前は建設工事が進む福岡ビル跡地=福岡市中央区で2022年11月5日

 福岡市長選の投開票日まで3日と迫る中、九州最大の160万都市の課題を探った。

   ◇

 「変わりゆく天神の中で私どもも成長してきた。再開発後はオフィスビルの増える従業員を工夫して取り込み、新しい色の店を作る」。創業120年を迎えるドラッグストアチェーン「大賀薬局」(福岡市博多区)の大賀研一会長(74)は意気込む。同社は1962年に天神1丁目に開業した「福岡ビル」に出店。ビル建て替えにあたり、765平方メートルの店を移転。2024年ごろに完成が予定されるビルへの再出店を見据える。

 市は15年から再開発促進事業「天神ビッグバン」に取り組む。築50年超の老朽化したビルが多く、防災面などから建て替えを促すため、国家戦略特区の活用で天神交差点から半径約500メートル内で建物の高さや容積率を緩和した。市独自で容積率を最大50%上乗せする制度の活用は現時点で7棟だが、区域内では26年までに制度を活用しないものも含め70棟が建て替わる見込みだ。

 市は「地価や建物の評価額上昇などで1棟建て替わると固定資産税が約3倍になる」と強調。天神や博多地区の最高路線価は16~20年に毎年10%超で伸び、22年の商業地の公示地価の上昇率は全国上位10位に博多・中央区などの7地点が入った。

 だが一部の関係者の間にはオフィス空室率上昇の懸念が広がる。オフィス仲介大手「三鬼商事」によると、天神や博多駅前など主要6地区「福岡ビジネス地区」の空室率は今年5月、家賃下落の目安とされる5%を超えた。10月には4・69%だったが、ほど近い祇園・呉服町地区は5・23%だ。不動産関係者は「天神ビッグバン以外の供給が過剰。長期的には5%は低水準だが、7%を超えると体感では借り手市場になる。数年以内にその局面を迎える可能性もある」と指摘する。一方で「小規模の地権者や中小のビルオーナーは『大規模ビルにテナントを全部持って行かれる』と不安が大きい」(デベロッパー関係者)面もある。

 空室率は賃料と表裏一体だ。天神にある多くの再開発ビルは1坪(約3・3平方メートル)当たりの平均賃料を3万円程度に設定しており、「地方都市としては強気の価格設定」(不動産関係者)。賃料を下げれば空きは埋まる。ただ、「コロナ前は空室が少なく、ビッグバンの建て替えによる立ち退きで強制的な需要が発生。同じビルの同じ区画に何社もの入居希望があった。賃料が高騰し、極端な成功体験が生まれ、建築費も上昇している」と賃料が高止まりする背景を語る。

 賃料の上昇傾向にテナント側の関係者は「新築ビルの賃料を提示されたが正直高い」と吐露する。市は「多くの企業に天神・博多を選んでもらえれば、都市の成長や自己実現ができる街になる」と再開発の意義を強調する。一方で前の福ビルに出店していたうどん店「峰松本家」の峯松孝光社長は「我々のような中小企業が、賃料の高いビルにも挑戦できる枠を設けてほしい」との声も上げる。

 慣れ親しんだ一部のビルが消えた過渡期ゆえに、将来像について意見が飛び交う天神。地元企業関係者は「エリア内で緊密に情報共有し、建物以外の面で天神の付加価値を高めることが不可欠だ」と話す。街づくりは道半ばだ。【野間口陽】

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